朱清源：新时代房地产创新发展模式|博鳌地产发展大会演讲
朱清源（众森绿建国际科技股份公司董事长）：尊敬的各位嘉宾，大家下午好！首先感谢博鳌房地产论坛主办方，让我们年年站在这个台上分享房地产的思想，让我们更加具有智慧和力量，坚持活到今天，就像大家议论的一样，不躺平、不死，我们就是赢家，相信今天来的都是赢家。我今天演讲的题目是“新时代房地产创新发展模式”。习近平总书记提出，中国将提高国家自主贡献力度，采取更有力的政策和措施，二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，努力争取2060年实现碳中和的战略目标。我今天从三个方面汇报：第一是房地产行业大变局，第二是房地产行业大突围，第三是众森绿建创新实践。一、房地产行业大变局。目前行业有三大困境：三道红线、产品同质化、房企暴雷，造成资金断裂、打价格战、债务危机。高周转、高杠杆、高负债三高发展模式不可持续，也可以说这是失败的。二、房地产行业大突围。众森绿建主张从三高向三好大突围，绿色低碳科技为客户创造核心价值，也就是绿色低碳住宅能实现创造生命健康。1、房子品质好。绿色科技住宅，不装空调、健康舒适、四季如春，恒温、恒氧、恒湿、恒净，主要从这八个字来展开众森绿建的研发。从恒温的角度来讲，我们室内的温度能做到均衡，不像空调吹得那么难过。恒氧就是通过我们的新风持续外循环，室内空气质量非常好。恒湿，在南方湿度非常高的情况下，一年四季都均衡在最舒适的湿度。上半年在南方有些潮湿比较重的丘陵地区，通过我们的新风系统，能起到除湿的作用，在冬天比较干燥的时候，它有加湿的功能，达到最符合人体的舒适的湿度。恒静就是在房间里面没有任何噪音的干扰，室内环境非常安静，睡眠质量非常好。在20多年前的时候，国内的雾霾非常严重，我们就开始研究能减少雾霾，特别是呼吸道感染的病人。后来我们研发出来，创造了奇迹。我们的小区里面有很多业主原来得了抑郁症，他们卖掉原来的房子来买我们的房子。他们得抑郁症就是原来的房子质量不好，睡觉不好导致精神不好。住在我们的房子里，空气质量好，氧分高，睡得比较好，经过一段时间的调整，心情就会舒畅起来，抑郁症的现象也会减轻。所以我们从这4个方面来研发，对人的身体健康都是非常好的。2、物业服务好。好质量的房子是老百姓需求的，同时交付之后也要提供好的服务，我们当年交付的业主入住率达到85%，我们都是精装修房，有些业主不需要改造，直接就可以进去居住。有些毛坯房可能入住之后十来年还有人在陆续装修，影响业主的正常生活。我们的住宅交房的满意度也非常高，特别是在南昌这种四季明显的气候，夏天热、秋天干燥、冬天冷、春天潮湿，他一打开我们的单元门或者进到地下室，感觉就不一样，业主的满意度非常高。再一个是我们的物业服务收缴率达到98%以上，这也是业主满意度高的一个体现。3、经济效益好。我们的绿色建筑打造差异化的竞争优势，避免打价格战的痛苦，能保证项目取得超出预期的经济效益。我们通过市场调研了解到，在一线城市可以溢价3到5万块钱一平米，增加成本不多，增加1000块钱左右的成本。二线城市可以溢价1万到3万块钱一平米，三线城市可以溢价3000到5000块钱一平米。这个效益还是非常可观的。我们在南昌做的项目，基本上比旁边的项目多卖七八千一平米。第三，众森绿建创新实践。这是我们在藏的一个比较成功的案例，众森红谷一品项目，项目有商业，也有酒店公寓，还有高层和别墅，是一个综合性的大盘。众森绿建科技获得的一些荣誉在这里也简单跟大家分享一下，我们是国家高新技术企业，获得国家70多项节能科技的专利，也荣获中国房地产行业的广厦奖，也就是建筑公司说的鲁班奖。我们还有两项国家十三五重点研发专项工程，我们通过大数据、绿色建筑、管理技术、研发与示范，成功得到了认证。绿色三星标准还是比较低的，我们的高准是高于这个国家标准的，我们也专门做了一个软件，免费提供给国家建科院使用。我们做的被动房也比较多，规模也是比较大的，不像有的企业只是做一点实验，我们是直接把它做到商业、办公楼和住宅里，我们是经过德国被动房认证的。众森绿建建筑有十大科技系统，这里就不赘述了。众森绿建科技核心竞争优势有六个方面：国际绿建技术科技研发团队、绿色科技建筑整体解决方案、互联网能耗管控平台、20年绿建项目成功开发经验、绿建全产业链综合服务能力、绿建机电设备采购供应链。众森绿建科技商业模式：绿建技术服务、绿建营销策划、绿建项目投资开发、绿建工程总承包、绿建施工管理服务、绿建施工运营服务。众森绿建的核心价值观：为实现国家双谈战略贡献力量、为房地产项目创造良好经济效益、为高品质人群创造健康舒适生活。大家做企业都在讲以人为本的经营理念，众森绿建也是坚持以人为本的经营理念，就是把生命健康放在最高的高度，我们不光是在造房子，我们更重要的是在引导生活，为我们的客户创造的核心价值就是保障人的生命健康，我们的房子是轻装修、重健康，我们不是说高档房就把园林景观打造得多好、室内打造得金碧辉煌，我们对于房地产项目都有自己的品质定位。我也是博鳌论坛忠诚的粉丝，每年都会到这个论坛上吸收房地产盛宴的智慧和力量。过去在房地产黄金时代，大家的发展都很疯狂，我曾经听过“给我一个支点，我可以撬动地球”，很多人都有改变世界的想法。我想改变世界是很难的，改变我们自己是很容易的，在任何时代都有机会，我们只要重视这一点，练好内功、把握好市场，我认为房地产前景仍然是美好的。众森绿建在低碳绿色健康住宅方面始终是坚持科技创新的，在房地产钱非常难赚、投资规模很大、周期也很长，从这个角度来说，我们的管理也要创新，因为房地产的管理比制造业还难，制造业只要把原材料买了，能按期生产，就能按期交付给客户，交易就结束了。而房地产有众多的政策调控，限购、限贷等等把什么方面都限了，美国把我们的芯片限了，中国的工业就很难发展。我想一个行业在这么多限制政策的情况下如何生存，这是房地产永远的主题。从这一点来讲，我就在想，过去房地产靠做大规模，讲究高周转。在市场低靡的情况下，高周转不灵了，就造成资金链断裂的暴雷现象。我想做企业就是一句话，追求合理的利润，承担我们该承担的社会责任，我们的未来一定是美好的。
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